• INTRODUZIONE:
  
  

  Ricordiamo che dal 1° gennaio 2012, grazie al DL 201/2011, la detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie non ha più scadenza; infatti, è stata resa permanente e inserita tra gli oneri detraibili dall’Irpef.
  
  Inoltre, importante novità dell'ultima Legge di Stabilità (2016) è la proroga, con le attuali percentuali, per tutto il 2016, di tutti i bonus fiscali previsti attualmente per interventi sulla casa, per dare maggior respiro al settore dell'edilizia.
  
  In particolare, il testo prevede la proroga delle agevolazioni fiscali nel seguente modo:
  
  - 50% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2016, con tetto massimo di spesa pari a 96.000 euro;
  - entrata a regime del 36% per le spese sostenute da gennaio 2017, con tetto massimo di spesa pari a 48.000 euro.
  
  Tra le ulteriori novità già in vigore con le precedenti Leggi, si evidenziano:
  
  - l’abolizione dell’obbligo di invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara;
  - l’eliminazione dell’obbligo di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori (decreto legge n. 70 del 13 maggio 2011);
  - l’obbligo per tutti i contribuenti di ripartire l’importo detraibile in 10 quote annuali; dal 2012 non è più prevista per i contribuenti di 75 e 80 anni la possibilità di ripartire la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 quote annuali.
  
  CONDIZIONI PER RICHIEDERE LE DETRAZIONI:
  

  Le principali condizioni per fruire dell’agevolazione sono:
  
  - il limite massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione è di 96.000 euro per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2015;
  - la detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
  
  I lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono:
  
  - quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). In particolare, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo e per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze;
  - quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali;
  - gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nelle precedenti lettere A e B e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
  - gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune;
  - i lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione);
  - gli interventi per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna. Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, tuttavia, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%;
  - gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici. Con riferimento alla sicurezza domestica, non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (ad esempio non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas). L’agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante). Tra le opere agevolabili rientrano l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, il montaggio di vetri anti-infortunio, l’installazione del corrimano;
  - interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza;
  - gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici, all’esecuzione di opere interne;
  
  Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche quelle per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento, le spese per la messa in regola degli edifici, le spese per l’acquisto dei materiali, il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti, le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori, gli oneri di urbanizzazione, gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998). Non possono invece ritenersi comprese tra quelle oggetto della detrazione le spese di trasloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio.
  
  Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo quando riguardano le parti comuni. La detrazione spetterà ad ogni condomino in base alla quota millesimale.
  
  CHI PUO' USUFRUIRNE:
  
  Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l'inquilino o il comodatario. In particolare, hanno diritto alla detrazione:
  
  - il proprietario o il nudo proprietario;
  - il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  - l’inquilino o il comodatario;
  - i soci di cooperative divise e indivise;
  - i soci delle società semplici;
  - gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.
  
  La detrazione spetta anche al familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) convivente del possessore o detentore dell’immobile, purché sostenga le spese e le fatture e i bonifici risultino intestati a lui. L’agevolazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che beneficia della detrazione.
  
  La condizione di convivente o comodatario deve sussistere al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori.
  
  Per coloro che acquistano un immobile sul quale sono stati effettuati interventi che beneficiano della detrazione, le quote residue del "bonus" si trasferiscono automaticamente, a meno che non intervenga accordo diverso tra le parti.
  
  Ha diritto alla detrazione anche chi esegue i lavori in proprio, soltanto, però, per le spese di acquisto dei materiali utilizzati.
  
  COSA FARE E QUANDO:
  
  Per usufruire della detrazione, è necessario:
  
  1) inviare, quando prevista, all'Azienda sanitaria locale competente per territorio, prima di iniziare i lavori, una comunicazione con raccomandata A.R., tranne nei casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl;
  2) pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
  
  Per usufruire della detrazione è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
  
  L'obbligo dell'invio della comunicazione di inizio lavori è stato soppresso, infatti, dal decreto legge n° 70 del 13 maggio 2011.
  
  Occorre, inoltre, conservare ed esibire a richiesta degli uffici i seguenti documenti:
  
  - le abilitazioni amministrative in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Se queste abilitazioni non sono previste è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui deve essere indicata la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili;
  - domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti;
  - ricevute di pagamento dell’Ici, se dovuta;
  - delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali;
  - in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all'esecuzione dei lavori;
  - comunicazione preventiva contenente la data di inizio dei lavori da inviare all’Azienda sanitaria locale, se obbligatoria secondo le disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri;
  - fatture e ricevute fiscali relative alle spese effettivamente sostenute;
  - ricevute dei bonifici di pagamento.
  
  Rimandiamo alla pagina di approfondimento per maggiori dettagli: Documenti da conservare.
  
  IVA: QUALE ALIQUOTA E' APPLICABILE?
  
  Connessa agli sgravi su ristrutturazioni e risparmio energetico vi è anche la questione dell’Iva. Anche in edilizia l’aliquota ordinaria dell’Iva è del 22%, ma in alcuni casi possono essere applicate le due aliquote agevolate, del 4 e del 10 per cento. Tali aliquote sono infatti applicate dal fornitore sulla base di un’apposita autocertificazione fornita dal proprietario dell’immobile, o comunque dal soggetto che ha richiesto la prestazione.
  
  Aliquota del 4%
  
  L’aliquota del 4% è applicata in caso di detrazione del 50% per interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche e precisamente per la prestazione di servizi dipendenti da contratti di appalto stipulati a tale scopo. Gli altri casi di applicazione dell’aliquota del 4% riguardano l’acquisto o la costruzione della prima casa. In particolare tale aliquota è applicata in caso di:
  
  1) cessione, da parte di impresa costruttrice e non, di casa di abitazione, non di lusso, destinata ad essere prima casa per l’acquirente;
  2) assegnazione in proprietà o in godimento di prime case ai soci di cooperative edilizie e loro consorzi;
  3) prestazione di servizi dipendenti da contratti di appalto per la costruzione della prima casa;
  4) prestazione di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione di fabbricati rurali ad uso abitativo.
  
  Aliquota del 10%
  
  L’aliquota del 10%, invece, oltre al caso di acquisto o costruzione di immobili abitativi diversi dalla prima casa, è applicata per gli interventi finalizzati alla ristrutturazione edilizia.
  
  Più nel dettaglio, la legge finanziaria 2010 ha disposto l’applicazione dell’aliquota al 10% sulle prestazioni relative a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati sui fabbricati destinati prevalentemente a una funzione abitativa privata. Per “fabbricati destinati prevalentemente a una funzione abitativa privata” si intende:
  
  - singole unità immobiliari a destinazione abitativa a prescindere dall’utilizzo (categorie catastali da A1 ad A11, esclusa l’A10), e relative pertinenze;
  - interi fabbricati con più del 50 per cento della superficie dei piani sopra terra destinati ad abitazione privata.
  
  Come accennato, l’Iva al 10% riguarda anzitutto la prestazione del servizio reso, vale a dire il lavoro svolto ai fini del completamento dell’opera di manutenzione. Per quanto riguarda invece l’acquisto dei prodotti, l’applicazione dell’aliquota agevolata avviene esclusivamente nell’ambito del contratto di appalto. Per contratto di appalto si intende ovviamente l’accordo, anche verbale, esistente fra il contribuente e la ditta. Solitamente, infatti, la ditta che esegue i lavori è anche la stessa che acquista i prodotti da installare mettendoli poi in conto al cliente. È in questo caso che l’Iva al 10% viene applicata per intero sia sulla manodopera che sull’acquisto del bene, appunto perché l’acquisto è ricompreso nel contratto. Ipotizzando invece (ma accade di rado) che sia il contribuente ad acquistare direttamente i materiali da una ditta X, per poi far eseguire i lavori da una ditta Y, il 10% sarà applicato solo sui lavori e non sull’acquisto (essendo questo al di fuori del contratto di appalto).
  
  Ci sono poi alcuni beni cosiddetti “significativi” sui quali va fatta una certa attenzione. Tali beni sono individuati dal Dm del 29 dicembre ‘99 e sono, nello specifico: ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza. In questi casi, sull’acquisto, l’Iva al 10% non viene applicata per intero ma “soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione”, e sempre a condizione che la ditta da cui sono stati acquistati i beni è la stessa che poi verrà a installarli. Ciò significa che nel caso dei suddetti beni, la quota del prezzo di acquisto assoggettata ad aliquota agevolata sarà al massimo quella che coincide col servizio di manodopera, mentre sulla quota eccedente si applicherà l’Iva al 22%.
  
  Un esempio pratico:
  
  Volendo quindi fare un esempio, se il costo dell’installazione ammonta a 2.000 euro, mentre per il semplice acquisto si sono pagati 3.000 euro, l’Iva al 10% sarà applicata su tutti i 2.000 euro dell’installazione, più sui 2.000 euro spesi per l’acquisto (dei 3.000 complessivi). Sui restanti 1.000 euro dell’acquisto si applicherà invece l’Iva ordinaria al 22%. Riguardo infine alle modalità di fatturazione degli interventi agevolati, il prestatore che realizza l’intervento di recupero agevolato deve indicare in fattura, oltre al servizio oggetto della prestazione, anche il valore dei beni significativi. Questi dati devono essere evidenziati in fattura anche nel caso in cui dal calcolo risulti che l’intero valore del bene significativo deve essere assoggettato ad aliquota ridotta.
  
  Aliquota del 22%
  
  L’aliquota IVA ordinaria del 22%, invece, si applica sempre per il pagamento degli onorari dei professionisti eventualmente coinvolti nei lavori (direttore lavori, il tecnico che redige un APE, il coordinatore per la sicurezza e qualsiasi altro professionista che presta la propria opera intellettuale a favore del committente).
  
  Gli altri casi in cui si applica l’IVA al 22% sono l’acquisto di materiali e beni diversi dai beni finiti quando non c’è posa in opera da parte del rivenditore e l’acquisto di beni finiti per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, anche in questo caso quando l’acquisto è diretto da parte del committente presso il negozio o il deposito di materiali edili.

inoltre:

scarica la nuova guida dell'Agenzia delle Entrate, giugno 2017.

scarica la nuova guida dell'Agenzia delle Entrate.

scarica il testo della Risoluzione 25/E/2015 dell'Agenzia delle Entrate.

scarica il testo della Legge di STabilità 2015, Legge 190/2014.

approfondisci il tema delle detrazioni scaricando l'ultima guida dell'Agenzia delle Entrate (settembre 2014).

approfondisci il tema delle detrazioni visitando il sito istituzionale del governo creato appositamente per cercare di chiarire l'argomento.

scarica la guida dell'AGEFIS sulle detrazioni per ristrutturazione, con una pratica check-list e FAQ.

scarica la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle detrazioni per ristrutturazione.

scarica la circ. 29 dell'Agenzia delle Entrate in merito a chiarimenti sulle detrazioni per ristrutturazione.